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不動産から担保を外すために銀行とどう交渉するか

任意売却交渉とは

会社や代表者個人で不動産を所有している企業が、その不動産の担保を外したい場合は次の2つがあります。

1.外売り

手放してもよい不動産を、第三者に売却すること。

2.リースバック

手放したくない不動産を、競売の危機から守るために、協力者に買い取ってもらい、その協力者から賃借すること。

外売りでも、リースバックでも、外部に不動産を売却することになりますが、不動産に担保が設定されていれば、その担保を外すための交渉を、任意売却交渉といいます。

守りたい不動産であればリースバックという手法を使う

守りたい不動産であれば、リースバックという方法を使い、協力者に不動産をいったん売却して、その際に担保を外し、その協力者から賃借する、という形をとります。

その不動産が自宅や会社事務所などであったりすると、外見上は同じ場所に居続けることになるので、見た目では不動産を売却したことが分からないことになります。ただ登記簿を見れば分かってしまいますが。

そして将来、その協力者から不動産を買い戻すことを目指し、買い戻し資金が準備できるよう、経営改善につとめていきます。

守る必要のない不動産であれば、不要な不動産ということでしょうから、その不動産を売却して(外売り)、負債の圧縮をはかっていきます。

不動産についている担保を外すために銀行とどう交渉するか

では、銀行に対して担保を外してもらえるように、どう交渉したらよいのでしょうか。

銀行と交渉する際に、銀行に提出する書類は、

1.担保解除の申出書

2.売却代わり金をどう使いたいかの案

3.買付証明書

この3点です。

担保解除の申出書により、不動産の買い希望者があらわれたことを伝え、それにあたって担保を解除してほしいことを伝えます。

また担保を設定している銀行が一つの不動産に複数存在したり、不動産売却にあたっての諸費用が多くかかったりと、売却代わり金が全て一つの銀行の返済にあてられることはなかなかありません。

そのために、売却代わり金を、どう割り当てていくかの案を銀行に出します。

(例)

 売却代金  5,000万円  諸経費    300万円
             A銀行返済 3,500万円
                         B銀行返済 1,100万円
                         C銀行返済  100万円

また、買い希望者がどれぐらいの価格で不動産を購入したいとしているのかを、買付証明書により示します。

任意売却にあたっては、これらの書類をもって銀行に、担保解除の交渉にあたっていきます。

 

ちなみに、不動産を守る方法や、不動産の担保を外す交渉を銀行と行う方法など、詳細についてもっと知るのであれば、「100社中99社の中小企業が倒産寸前から立ち直れる土俵際マニュアル」の269ページ~290ページをお読みください。

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