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賃貸用不動産の減価償却と融資審査との関係

2011年12月7日号

【質問】

法人名義で中古の賃貸用不動産を所有しております。

第1期目の決算申告期限が迫っており、減価償却費に関して悩んでおります。

減価償却資産の建物に関して、たとえば、経過年数20年の法定耐用年数47年
の鉄筋 コンクリート物件の場合、建物躯体部分と建物附属設備とに按分する
ことができれば、 建物附属設備の法定耐用年数が15年ですので、簡便法での
計算では、15年を経過しておりますので、法定耐用年数超過の計算方法は、
15年×0.2=3年となりまして、短期償却が建物附属設備ではできますので、
節税効果はバツグンです。

これで、減価償却が大きく取れると喜んでいたのですが、融資コンサルの
とある書籍を 読みましたところ、銀行では、決算書別表16(1)で減価償却費
の償却不足額が記載されている場合は、法定限度額まで償却し直して、当期
純利益の計算をやり直すということでした。銀行目線ですと、「お化粧」を
した決算書になります。

取引銀行(地銀・信金・信組)に早速確認しましたところ、それは、決算書
チェックでは常識ということでした。

当たり前のことですが、利益の恣意的な調整を防ぐことが目的ということでした。

当社の場合、建物を躯体と附属設備とに按分した場合、全額償却しますと、
赤字になります。

ただ、ご存知のように、税法では、減価償却は任意償却になりますし、
繰り延べもできますので、毎期、必要な額だけ償却し、未償却残高(償却不足額)は
繰り延べようということで、税理士と打ち合わせをしておりました。

当社の顧問税理士は、地主の新築物件での確定申告をされていることが多い
ということで、不動産賃貸業での節税目的の赤字に対しての認識が甘く、
償却不足額に対する 銀行格付けに関しては、無頓着なようです。

質問1.

銀行融資に関してですが、当社は、不動産賃貸業を法人で経営しておりまして
継続して設備資金として不動産物件への融資付けが必要になりますので
債務超過は是が非でも避けたい考えです。
建物附属部分を按分することにより、減価償却費が増大し、赤字になる、
または赤字にしないために償却不足額を計上することは、本末転倒になるため、
按分をやめるべきなのでしょうか。

質問2.

融資コンサルタントの中には、税引後当期純利益+減価償却費-元金返済額
がプラスのキャッシュフローであれば、税引後当期純利益がマイナスであっても、
減価償却費が原因でマイナスであれば、表面上はマイナスであるが、
実態はプラスの キャッシュフローになっているため、融資は可能との意見がありますが、
実際はどうなのでしょうか。

(K様)

【回答】

質問1.

銀行の資産評価においては、それが任意償却でも法定の償却があれば、
法定限度額まで引き直して評価する、ということはごく一般的なものです。
それが、会計上の解釈として限度額でない場合には、実態として説明が
つくものである限りは、「悪意のある粉飾」と見られることはありませんが、
評価としてはあくまで法定償却額をベースにしたものに置き換えとなります。

しかし、先行して限度以上の償却である場合には、銀行側に個別に判断する
余地が残ります。

主な選択肢は

・元々御社と税理士先生にて作成した案を使用する。
・法定償却を限度額まで使用して赤字計上する。
の二点になりますが、私としては前者をお勧めします。

正直なところ、銀行の評価は、法定限度額で行われる限りはどちらでも変化
ないでしょう。

しかし、償却額の引き直しを銀行にされてしまったとしても、御社の場合は
会計上では認められている範囲であれば、お化粧(粉飾)扱いされるわけでは
ないからです。

銀行が問題にするお化粧・粉飾というのは、悪意をもって赤字を黒字に
みせようとすることですから。

質問2.
 
銀行の融資は、キャッシュフローよりも、実際の利益額、が重視されます。
そのため、利益が赤字であれば、キャッシュフローが黒字であっても、審査
において不利になります。利益が黒字であるにこしたことはありません。

なお、ここでの利益とは、営業利益・経常利益のことを言います。

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