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マンション・アパート経営の見直し方について

2011年12月16日号

【質問】

賃貸マンション・アパートを所有経営しております。
物件
 2DK×4

 2DLK×8
 2LDK×6
 2LDK×12
 2KDK×24
の5棟を所有しております。

築年数は様々ですがだいたい平成5年辺です。
銀行の残りの債務は2億8千万程です。

今回の質問ですが、入居率はほぼ100%なのに資金繰りというより、
銀行の返済に行きづまっております。

原因は建築当初は全戸借り上げで契約しており、銀行の返済・税金・その他
諸々を支払っても利益があったのですが、リーマンショック後直ぐに借り上げ
会社から契約を切られ私個人が経営することになりました。

その引継ぎ以前に借り上げ会社も入居が悪化していて家賃を下げて契約してい
ており、当方に引き継がれた時にはすでに銀行の返済額を下回る状況でした。

それからA管理会社に委託して募集等を行なっていただいておりますが、
やはり家賃を下げないとなかなか入居契約がとれないということで渋々下げな
がら満室まで持ってきたのです。

銀行との交渉は、「毎月返済していただかないと」というばかりです、
良案はないものかと打診すると全て「あとで困りますよ」の一点張りです。
蓄えで賄ってきましが、そろそろ固定資産税等が滞納気味になってきました。
アドバイスがありましたらお願いします。

(L様)

【回答】

最大の問題は銀行ではなく、満室でも収益がとれないこと自体ではあります。

よくわからないのは「あとで困りますよ」という銀行の方の
コメントではありますが、
悪い方の解釈で受け取れば、返済できないのであれば
売却してください、と言わんばかりの印象にも受け取れます。

おそらく、リスケジュールを受けてもらうためには

・たとえば今のお借入が20年だとして、
 何年の返済に引き延ばせば、家賃収入とのバランスが
 とれるのか

・返済期間を延ばした間の修繕費などの維持費を
 カバーすることができるか

この二点について、明快なビジョンが必要なのでは
ないでしょうか。

設備資金の融資の基本から言えば
家賃収入よりも返済金額が大きいというのは
銀行返済の確実性を云々というよりも、生活に悪影響を
与えていることになります。

超長期での合計の収支バランスを考えることから
始めるべきでしょう。

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