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担保がついている不動産を売却したい

【質問】

会社(父が社長、私は役員)の経営がこのご時世でご多分に漏れず苦しい状況にあります。
経営資金確保の為に会社の不動産の売却を考えていますが、もちろん担保になってます。

銀行との協議によって売却が出来る場合、第一・第二抵当権を持つ銀行と信組両方と話をしなければならないと思いますが、どういう交渉をすれば良いのでしょうか?資産の評価額は1億5千万前後。

第一抵当権を持つ銀行の負債が3千万位。
第二抵当権を持つ信組はまだ2億以上残っています。

この様な状況の場合、もし売った場合でも自社で使えるお金は残らないのでしょうか?
(Y様)

【回答】

まず買い希望者を探し、買い希望者に「買付申込書」といって、「私はこの不動産を○○円で買いたいです。」というようなことを書いた書面を作ってもらいます。

それをもとに、担保をつけている金融機関と交渉していきます。

まず第一順位抵当権がある金融機関に話をします。そこで、売却してそれを一部返済にあててくれれば担保を外してもかまわないよ、という感触が得られたら、後順位の抵当権設定の金融機関にも話をしていきます。

抵当権を設定されている状態であっても、不動産の「売却自体」は可能ですが、抵当権が設定されている物件に買い手はいないでしょう。

売却代金での返済配分案を抵当権を設定している各金融機関に説明し、全て抵当権を外してもらうことに同意を得られたら、やっと売却の実務に入っていくことができます。

しかし、あなたの会社の場合は、売却代金を経営資金に使いたいということです。

しかし銀行は、信用のある会社でなければ、抵当権が設定されている金額分、物件売却代金は全て融資返済にあてさせるのが通常です。

銀行が、売却代金の一部を経営資金に使ってもよいと言ってくれれば良いのですが、その交渉はなかなか難しいところです。

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