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不動産賃貸事業での抵当権・根抵当権の考え方

【質問】

根抵当権について、金融機関の目線をご教授いただければ幸いです。
私は、サラリーマンとして勤務する一方で、個人事業主として、不動産貸付業を営んでおります。

所有する賃貸物件3棟のうち、2棟はパッケージローン(抵当権)、1棟はプロパーで融資を受け購入しましたが、プロパーの融資においては根抵当権を設定しました。

・借入した金融機関の根抵当権を設定する(本音の)メリット
・借入した金融機関の根抵当権を設定する(本音の)デメリット
・他の金融機関から見た、根抵当権が設定されている物件を保有する事業者への新規貸付の(本音の)メリット
・他の金融機関から見た、根抵当権が設定されている物件を保有する事業者への新規貸付の(本音の)デメリット

根抵当権が付いている物件を所有する事業主が、他の金融機関からどのような見方をされるのか、融資姿勢はどうなのか、について、お聞かせいただければと存じます。

(S様)

 

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【回答】

抵当権は1本の融資と完全に連動する担保の設定方法で、例えば30百万円の融資を受け、その融資に対応して抵当権30百万円が設定されていれば、返済が進んで残高が20百万円になれば、抵当権で担保されている金額は20百万円になります。

一方、根抵当権の場合は、特定の1本の融資を担保するものではなく、限度額を定め、根抵当権者である銀行が複数の融資を担保とすることができるものです。

ある銀行が根抵当権30百万円設定すれば、その銀行が出している融資全てに対応するものとなります。

借入した金融機関がプロパー融資時に抵当権ではなく根抵当権を設定するメリットは、次の物件購入時に事業者がその金融機関に第一に融資を申し込んでくれやすくなるということです。

例えばそのプロパー融資で物件購入資金として30百万円を融資し、30百万円の抵当権ではなく根抵当権を設定すれば、返済が進んでその融資残高が20百万円に減少した時でも根抵当権は30百万円のままなので、10百万円の担保余力ができ、次の物件購入時に物件購入資金として事業者が希望する金額に対し、新しい物件に低い物件評価しかできなければ、この10百万円の余力分がその低い評価を補完するものとできるようになります。

借入した金融機関がプロパー融資時に根抵当権を設定するデメリットは特にありません。

他の金融機関から見た、根抵当権が設定されている物件を保有する事業者への新規貸付のメリット・デメリットも特にありません。ただしいていえば、他の金融機関が新たな物件購入資金として融資を申し込まれた時、既存の物件で根抵当権が設定されていれば、もしその物件に担保余力が出ていてもそれを使えない(使う場合にはその既存物件の根抵当権の変更が必要)、というデメリットがあります。

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