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不動産の評価基準と評価益について

メルマガ読者とのQ&A

【質問】

不動産の評価を低くしたままにしてあります。一方で債務超過状態なので、資産を再評価して債務超過状態を脱したいと思います。

そこで質問があります。

 

1.資産の評価は何を基準にすれば良いのか?
  その基準に基づく評価額の妥当性は、誰によって担保されるのか?

 

2.含み益を出した際の収益は課税対象になりますか?
  キャッシュを生まない収益なので、納税は厳しいものがあります。

 

(E様)

【回答】

1.評価基準について

不動産の評価基準は、本来であれば該当不動産について不動産鑑定士に依頼して不動産評価をしてもらう事になります。ただ、不動産鑑定士に評価依頼した場合、通常、鑑定費用が発生します。

 

その費用負担を軽減する観点から、簡易的に下記の一般的な不動産の評価基準を用いられる事があります。

 

・国土交通省が発表している公示価格
・国税局が相続税などを課税する際の算定基準とする路線価
・各市町村が固定資産税を課税する際の算定基準とする固定資産税評価額

 

それぞれ、使用目的が異なりますので、状況に応じてそれぞれを参考金額にされると良いでしょう。

2.不動産の評価益について

不動産の評価益については、課税対象になりません。まず、債務超過とありますので、御社が法人である事を前提にします。法人税の計算は、会計上の処理とそれをもとに計算される法人税の計算の2段階で計算されます。

 

ここで、法人税法は、実際の売買を伴わない不動産の評価損、評価益は課税所得として認めていません。

そのため、会計上は、不動産/不動産評価益 の仕訳で不動産を再評価し、法人税の計算の際に、別表4と別表5-1で減算調整を行う事になります。具体的な手続きについては、税理士にご確認下さい。

 

ただ、債務超過を解消する目的が金融機関に対しての実態開示であれば、会計上、上記処理の他に、実態の不動産価格を記載した実態貸借対照表を作成され、金融機関に提出するという方法も有効です。

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