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銀行員はどのように担保土地の価値を評価するか

銀行員はどのように担保土地の価値を評価するか

土地は、担保となるものの中でも一番銀行員が好きなものです。建物みたいに時間がたつにつれて価値が減少しないし、株券・ゴルフ会員権みたいに値段の上下が激しくはないからです。

 

土地といっても、山奥の土地、市街化調整区域の土地、農地などは担保として評価しません。そんな土地を担保としても、いざとなったときに売れないからです。

 

担保となる土地の基本は一つ、誰かが買ってくれそうな土地です。担保は、銀行が貸しているお金が返ってこなかったときに土地を売ってお金を返してもらうためのものだからです。

 

評価方法は、路線価もしくは標準地・基準地の地価を参考に1?の価格を算出、それに土地の面積を掛けて土地の時価を算出します。

 

1?あたりの地価×面積=土地の時価

土地の路線価で調べられます。

土地のある地域を代表する標準地・基準地の地価で調べられます。

 

路線価はまさに自分の土地はいくらの評価であるのかすぐにわかります。
標準地・基準地の地価は地区を代表する土地の地価であるため、自分の土地に一番近い場所の標準地・基準地の地価を参考に自分の土地の地価を算出します。

 

そうして算出された土地の評価に「掛け目」を掛けて担保価格を算出します。土地は時価で売れるとはかぎらないため、「掛け目」を掛けて評価を低くし、それを担保価格とします。

 

いいですか、土地の「時価」と「担保価格」とは違うのです。担保価格は、時価よりも安くなります。「掛け目」は銀行によってまちまちですが、だいたい70%であるようです。では、試しに以下の土地の担保価格を算出してみましょう。

 

・路線価 110,000円 
・面積   150?
・掛け目  70%

 

路線価110,000円×面積150?=土地の時価16,500,000円
時価16,500,000円×掛け目70%=担保価格11,550,000円

 

以上のように、土地の時価よりも担保価格はずっと安いです。そのことは銀行から融資を受ける以上は絶対覚えておきたいところです。

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