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所有不動産を競売されたくない

メルマガ読者とのQ&A

【質問】

私は、以前御社のマニュアルを2冊ほど購入いたしました○○建設の○○と申します。いろいろと勉強させていただき、倒産回避の方法は沢山あることを知り勇気づけられました。ですが、今、建築業界は不況の真っ只中で、当社も創業20年でこんなに落ち込んだ事はありません。

 

2、3年程前より売上げが半分程に落ち込みとても苦しい状態ですが、何とか今まで持ちこたえてきました。銀行の融資の審査は厳しいのはもちろん、毎月の借入の返済も膨らんできました。

 

そこでご相談なんですが、個人で持っている不動産(マンション)を売却しようと考えております。
御社のマニュアルに不動産を一時買い取ってくれる(リースバックも含め)業者とのお付き合いもあると拝見いたしました。

不動産の状態にもよると思いますが、それは可能な事なんでしょうか?ちなみにこの不動産は銀行の担保に入っています。(自宅も含め)この自宅の担保設定もはずしてしまう目的もあります。

 

銀行からの借入は保証協会と担保両方をとっているので何か附に落ちない気がします。質問内容が意にそぐわないかもしれませんが、ご返答頂ければ幸いです。(北海道A様)

【回答】

ご自宅のマンションが、会社で受けている融資のために銀行の担保に入っていて、それを守りたい、ということですね。

 

ご自宅や先祖代々の土地、本社事務所、本社工場など、どうしても手放せない事情がある不動産を守りたいという相談は、私どもも多くいただきます。この場合その不動産を守る方法は、やはりリースバックです。

 

協力者に不動産を買ってもらい、同時に銀行に根抵当権を抹消してもらい、その協力者から賃借することによってその不動産を使い続け、その不動産を数年後、買い戻すことにより不動産を守る方法をリースバックと言います。

 

私どもも、この協力者役になってくれる不動産投資会社と提携しています。ただ不動産投資会社も、ビジネスでやっている以上、リスクの高い物件、例えば賃借人の事情により買い戻すことをやめて売却の方針に転換した場合に売却が困難な不動産など、協力者役として購入してくれることに慎重になるケースが多いです。

 

地価が下がり続けている地域の不動産、市街化調整区域の不動産などですね。ただそのような不動産は、時価も安いことが多いので、親戚や知人などに協力者となってくれるように頼みやすいのも確かです。

 

また担保は、銀行に全額返済しなければ、もしくは根抵当権設定額分返済しなければ、外してくれないということはなく、銀行が納得いく金額であれば一部返済により担保を外してもらうよう、交渉することができます。銀行、保証協会両方担保が入っていても同じです。

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