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連帯保証人が所有する不動産の売買

【質問】

私は、会社を昨年倒産させました。

連帯保証人は私と私の母がなっていて銀行借入は全て信用保証協会保証付でしたので協会へ全ての残債は移管しています。

又、現在母がアパ-トを所有していますが、この部分にはアパ-トロ-ンの担保が設定されています。

これを、妻名義で購入したいと考えていますが、銀行での借入により行いたいと思います。
なお、私と母は現在は自己破産はしていません。

又妻のアパ-ト購入時には、銀行借入の保証人には姉夫婦がなってもらえます。

この場合、妻がアパ-トロ-ンを新たに他行等で組んで新規に借りることは出来るでしょうか?

(N様)

【回答】

お母様名義のアパートを奥様が買うということは、N様の会社の連帯保証人であるお母様の不動産を、連帯保証人でない奥様に所有権を移行することによって、アパートにも連帯保証債務の影響(差押えなど)を及ばないようにするという趣旨でしょうか。

その趣旨であることを前提に、考えてみます。

ここでのポイントは、

1.奥様名義で銀行でローンを受けることができるか。
2.会社倒産後の連帯保証人所有不動産の移転がどうなるか。

です。

1について、親族間での不動産売買は基本的に銀行のローンはつかないので、奥様でローンを受けてアパートを買い取ることは困難となります。

この場合、第三者に所有権を移転させるのが通常よくとる方法です。

2について、アパートに差押えの恐れがあるということは、通常はアパートローンの残債よりアパートの時価が上回っているということが想定されます。

下回ったらアパートを差し押さえる意味がなくなるからです(そういう状態でも差押えをしてくるケースもありますが)。

今回の場合はこのアパートに保証協会が差押えをしてくるおそれがあります。

会社倒産後に連帯保証人の所有不動産を移すのは、詐害行為といって、債権者の利益を害する行為として債権者から裁判を起こされて取消となるケースがよくありますが、このアパート売却によってお母様がローンを返済した残りを連帯保証人として保証協会に入れるのであれば、それが逃れられる可能性もあり、本件について保証協会にも相談をした方がよさそうです。

いずれにしても、いただいたご質問の情報では、具体的事例に則した回答が困難であり、一度弊社の面談相談をお受けになることをお勧めします。

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